找个铺子先把店开了再说，这么选址8成得吃亏！
曾经在“华人世界首富”位置上坐了几十年的李嘉诚老先生是“地段说”最主要的支持者之一
所谓地段选择，基本可以分为两大步：
选商圈 → 选商铺
选商圈
选商圈，就是自己所经营的品类是否匹配某商圈的主流客户；关于消费场景的分析：
赶时间吃个便饭的客群多的商圈，适合做快餐，比如人称“铁公机”的铁路、公路、机场，比如一楼、负一楼、美食广场...
有闲暇时间逛逛、希望吃得像样点的客群多的商圈，适合干特色餐，比如Shopping Mall的餐饮楼层。
至于哪个商圈客流量大？果哥推荐一个免费神器：百度地图的热力图！
方法：
拿起手机，打开百度地图——热力图，我们可以通过观察它的颜色变化找到城市中的人气商圈。人群越集中，区域颜色越深，人群越分散，区域颜色越浅。
推荐在几个固定时间段查看此图，也可以根据您的经营时间段随时查看，多研究研究你所需的时间段的人流热力图，再结合实地考察确定商圈就简单多了。
选商铺
选（某一商圈内的）商铺，就是选客流量了……
古语说：一步差三市！意思就是说：开店地址差一步就有可能差三成的买卖；有时候多走9步路、人流量都会下降一大半，多一个拐弯、人流量只剩下不到十分之一。
如何确定某一商圈的某一商铺的人流量的多少呢？数！
假如老王想开家甜品店，在大致确定了商圈之后，可以去找到同类店，这样在不同的时间段实际去消费几次，以及选择工作日、休息日（比如周五到周一4天，每天去考察），不同的时间点之间去亲自数人流量，心里会有个大致的判断。
可以主要关注：
主干道：人流大不一定停留人群多，和经营类型也有关；
人流去向的主要目的：中国行车方向靠右，所以同一条街，南面和北面，东面和西面的客群也会有很大差别。
此外还要注意地铁口朝向，出租车数量，附近的主流人群等……
分享选址专家陈锋的12条选址心得：
1. 选址前的思考清单
首先考虑清楚品牌、市场、价格、地理、人群和渠道等定位，在选址之前，先想清楚：
1、我的产品归类：吃，穿，住，行？
2、我的产品区别同类产品的特点是什么？
3、此产品处于市场的哪个档次？
4、我的产品价格区间是什么？
5、消费群体是谁？年龄？喜好什么？喜欢去哪购买此产品？
6、店铺形象是什么样？店名，风格，色彩，店招？
7、开在哪个城区？哪个街道？哪个购物中心？哪个社区？
8、我的销售渠道是什么？购买方式是什么？
2. 拿铺不要“图便宜”
好的店址，租金高，带来好营收，租金的占比会逐步降低。差的店址，租金低，营收弱，租金的占比就会长期居高。
3. 好铺位要考虑“与谁为邻”
很多时候消费者会根据你的邻居是什么品牌，来判断你的品牌实力。同时，也一定要避免相似品类之间的无谓竞争。
4. 好铺位要“可见”
在选择的时候，尽量选择远看能看见门店logo，或者到电梯口一扫就能看见，尽量避免很难看见的位置。
5. 好铺位要“可达”
可达，很容易就能到的位置，最好直接的路线就可以到达。要避免门前有隔离带、阻碍等等。
6. 好铺位要“可用”
可用，物业条件一定要可用。不同类型的店都有特别的物业要求：比如餐饮店的物业要求、排烟燃气设备、用电量能否达到、电压够不够、水压月供给量能达到多少？等等。
7. 好铺位要“可得”
可得，一定要符合政府的相关法规。比如，房屋性质是否是商业用途，是否可以申请营业执照……
有些商铺是住宅的一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方开店，随时都有会被停业的风险；餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等，这些都有特别严格的规定。
现在在工商网上，可以查到营业执照的，房产证上有很多信息，是不是这个地址，面积多少，平面图是否一样……这些都需要确认清楚。
还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证，才是合法的。以及，有没有租赁权，租期多久。
8. 酒香不怕巷子深，开在巷子里行不行？
如果不是大品牌或是刚创业的小白，选择很隐蔽不宜到达的店址时，如果没有特别明显的特色，在没有固定粉丝用户的情况下，建议不要去冒险。
9. 如何数客流量？
看客流量，指门前来往路过的人数。
看客流量时，如果是双向的，之间没有阻碍，都可以到达的，就是双向客流。如果中间有隔离带，那就是单向客流。
想看客流量，最简单的办法是去数，但是一定要选择目标顾客消费的固定时间段去。
要测算周一，三，五，六，日，把工作日时间和周末分开来观察。同时，选择发生消费的时间段。比如咖啡，主要的高峰时间段可能是中午1点到3点，那么就要选择这个时间段，抽取15分钟，1点半到1点45的客流量。
10. 如何算捕获率？
有了客流量之后，就要看捕获率，也就是进店流量除以路过的人数。
进店客流，前面说过，可以选择一家类似的店，观察它的销售和消费额来作为自己的参考。
11. 如何预估销售额？
没开店怎么算呢？只能预估。从已开的店铺，和目标区域测算出的上述客流量和获客数比较，然后进行百分比浮动。这也可以作为销售额预估。
12. 最后，再问问自己
开店不是一个简单的事情。在做决策之前，一定要问自己几个问题：
1、我的店谁会来？
2、她们什么时候来？
3、她们为什么来？
4、她们可以花多少钱买单？
5、我打算花多少钱投入，即使全部赔进去？
6、我的钱可以撑多久？
7、我为什么要开这家店？
8、如果有更好的选择，我还会开这家店吗？
也许未来随着市场的逐渐壮大，选址的意义会有所变化，目前阶段，选址就是在选客源——根据自己所经营的品类找到合适的区域、人群，制定符合目标人群的价格体系。然后，就靠夜以继日全年无休的努力，在创业的道路上砥砺前行 。
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